離婚にともなう不動産売却
結婚後に夫婦で購入したマイホーム。
自宅を売却する際の流れ
離婚に伴い自宅などの不動産を売却する場合、通常の売却とは異なる注意点や手続きが発生します。財産分与や住宅ローンの有無など、ご夫婦それぞれのご事情を丁寧に確認しながら進めることが、後のトラブル防止や円満な解決につながります。
離婚時の不動産売却に必要なステップやポイントをわかりやすくご紹介します。
融資を受けている銀行へ問い合わせ、住宅ローンの債務残高を確認する。（貸付残高証明の発行）
ご自宅に住宅ローンが残っている場合、まずは現在の債務残高を正確に把握することが重要です。融資を受けている銀行に連絡し、「貸付残高証明書」を発行してもらいましょう。売却代金でローンを完済できるかどうかの判断や、今後の資金計画を立てる上で欠かせないステップです。
不動産会社へ自宅の査定を依頼し、査定価格（家の価値）を確認する。
債務残高が確認できたら、不動産会社に売却の相談と査定を依頼します。物件の現状や市場価格をプロがしっかり調査し、最適な売却プランをご提案。松樹では秘密厳守で対応しますので、安心してご相談いただけます。
｢住宅ローン残高｣と｢査定価格｣のどちらが大きいかによって、取るべき対応が異なります。
売却を進める際は、「住宅ローン残高」と「査定価格（売却予想額）」のどちらが上回るかによって、手続きや対応方法が大きく変わります。売却代金でローンを完済できるケースと、ローンが残ってしまうケースとでは、必要な手続きや今後の選択肢が異なりますので、事前にしっかり確認し、適切な対応を進めることが重要です。
査定価格が上回った場合（アンダーローン）
自宅を売却した資金で、住宅ローンの残債務を支払います。残った売却益を夫婦で分配することができます。売却による受取金額が住宅ローンの残高を上回る「アンダーローン」の場合は、売却代金でローンを完済し、差額を自由に活用できます。
比較的スムーズに売却・引き渡しの手続きを進められ、離婚後の新生活に必要な資金として役立てることも可能です。
住宅ローン残高が上回った場合（オーバーローン）
自宅を売却した資金で住宅ローンを完済できない場合、残った債務をどちらが負担するか、金融機関も交えて協議する必要があります。
売却価格よりも住宅ローン残高が多い「オーバーローン」のケースでは、不足分を自己資金で補うか、金融機関と協議のうえ返済方法を決定する必要があります。場合によっては任意売却など、特別な対応が必要になることもありますので、早めにご相談いただくことで適切な解決策をご提案できます。
離婚後、どちらかが住み続ける場合
離婚後も、ご夫婦のどちらかが自宅に住み続ける選択をされるケースも少なくありません。その場合は、住宅ローンの名義や支払い方法、持分割合などについて改めて確認し、必要に応じて名義変更や再契約の手続きが必要となります。
将来的なトラブルを防ぐためにも、事前にしっかりと話し合い、専門家に相談しながら進めることが大切です。
住宅ローン名義者が住み続けるケース
住宅ローンが夫の単独名義で、妻に債務（連帯債務及び連帯保証）がない場合、夫が住み続けても問題はありません。夫が住宅ローンを滞納しても、妻に請求が及ぶことはありません。
名義を妻に変更し、妻が住み続ける場合
妻が夫名義の自宅を買い取り、住み続けたいと考えたとします。その場合、自宅を購入する資金があれば問題ありませんが、資金が無い場合は金融機関の融資審査を新たに受ける必要があります。
融資審査では、一定の収入があることや、保証人を求められる可能性があるため、融資実現が難しいケースがあります。
名義は夫の単独名義で、妻が住み続ける場合
夫が退去後も住宅ローンを負担し続けることに同意し、妻は一切の金銭的な負担無く自宅に住み続けるとします。妻には好条件に思えますが、夫がローンを滞納することによる差し押さえや、競売のリスクがあります。
突然の強制退去を要求される場合もありますので、リスク回避のため、公正証書作成等対策が必要になります。
夫婦の共有財産である不動産を離婚時にどうすべきか。