任意売却と競売の違い

任意売却とは

住宅ローンの返済が困難になると、不動産を競売にかけずに債権者の同意を得て、仲介者（不動産業者）が債権者と債務者との間に入り、所有者の意思で売却することです。

住宅ローンの支払いが出来なくなると、債務者（銀行や債権を譲渡された保証会社）は貸付けた金銭を回収する為に、裁判所を通して担保提供された不動産を差し押さえ、裁判所の権限により強制的に売却し、その売却代金から債権を回収する制度です。

任意売却と競売には下記のように大きな違いがあります。

任意売却のメリット	市場価格に近い金額で売却が可能なため、競売よりも残債務を大幅に軽減できます。持出し費用が一切かかりません。売却に伴う費用（仲介手数料、抵当権抹消費用、管理費、修繕積立て金の滞納分、差押え税金等）は債権から支払われます。引っ越し費用の捻出が可能です。引っ越し時期についても協議の上、決められます。債権者へ多くの返済が可能なため、残った債務についても柔軟に対応してもらえます。一般の中古住宅の販売方法と変わらないので、プライバシーが保てます。（住宅ローン返済が破綻したことが近所に知られません）
任意売却のデメリット	住宅の内覧に立ち会う必要があります。売却できない場合があります。（債権者や保証人等の同意が得られない場合）

任意売却の
メリット

任意売却の
デメリット

競売のメリット	競売によって落札されるまで住み続けることができます。債権者からの督促が止まり、精神的な苦痛が一時的に和らぐ。
競売のデメリット	市場価格よりも安く売却されるため、残債務が大きく減りません。残債務の柔軟な返済方法に応じてもらえません。競売開始決定後は裁判所にて情報が公開されるため、近隣に知られる可能性があります。落札者によっては即明渡しを要求される事もあり、引っ越し費用等の相談も困難で、場合によっては強制執行される事もあります。

競売の
メリット

競売の
デメリット

※ 競売のスケジュールは物件の状況や、管轄裁判所によっても異なります。

住宅ローンがそろそろ支払えない。
滞納している。
競売開始決定の通知が届いた、など。

まだ間に合います。

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